万科目前在为8月28日万科业绩说明会征求问题和建议，我们昨天也给万科发去了一些建议。
从我的建议，大家可以看到万科长周期业务的现状和未来的发展空间，房地产行业是非常巨大的。
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尊敬的郁董事长、祝总裁以及万科的其他管理层：
?你们好，我们是广州的一家私募，持有万科一些股份，也是坚定的长期投资者。这里向公司提两点建议，请祝总裁在8月28日的业绩说明会上回应一下我们的这两个关切。
1.关于物流地产。
物流地产是到家经济，电商经济的核心基础设施保障，今年疫情期间，物流仓储和冷链的重要性大家也看到了。现在全世界市值最大的地产股就是物流地产龙头公司安博（PLD），亿美金，亿人民币，市盈率长期在35倍以上，对比下来，我们万科是7倍市盈率附近。港股的ESR也是30多倍市盈率，物流地产跨长周期，现金流好的特点决定了他的估值中枢比较高。万科非常有眼光，和厚朴资本，高瓴资本一起收购了安博当年卖出来的普洛斯，普洛斯现在年利润过百亿人民币，如果在港股上市，保守估值是亿港币。我们自己也有万纬物流在独立运营。
我的建议就是，在H股分别向高瓴资本，厚朴资本发行10%的股份，用于收购他们手里的普洛斯股权，引进战略投资者的同时，港股流动性也变好了，能够进入港股通，更重要的是，增持了普洛斯，之后可以安排万纬物流和普洛斯合并整合再打包上市。同时，今年物流地产这块没有拿地，可能是疫情让管理层判断比较谨慎，为了现金更加充裕已经减少了股东派息比例，物流地产也是重资本支出，所以这方面减少了拿地。
不过我还是要建议恢复物流地产的扩张速度，这个是长期持有型资产，而且受益于互联网电商,国内高标准仓和冷链还是比较稀缺的，差距大，空间也大，现在各路资本都在介入，建议万科重视这一块，物流地产可以为我们提供比较好的成长性动力。
2.第二个建议，是关于物业的。
因为我们是长期投资者，所以喜欢思考长期的问题，物业管理和物流地产一样，是可以长期经营的业务类型，而且现金流也比较好，长周期加现金流好的业务，估值都高，港股的物业公司估值都很贵，某友商分拆的物业公司去年90多亿的收入，现在港股市值亿港币，我们万科物业去年亿收入，而且是社区空间，商业空间和城市空间管理服务的平台型物管公司，竞争力强大，但是我们万科拿的万科物业股权只有63%，我建议一个是回购部分股权，第二是现在可以上市了，第三是上市的时候，保障控股权的同时，建议拿出5-10%的股权送股派发给股东，相当于一次特别股息。
因为这两块业务都是空间还很巨大的业务板块，都可以长期经营，是我们万科延长生命周期，达到基业长青目标比较好的业务方向，也非常符合城乡建设和生活服务商的愿景，同时也是能够在最近数年里甚至更长的时间里提供充足成长动力的业务，和地产开发业务一起带动公司更好的成长性。
其实物业和物流两块资产上不上市，什么时候上市，都不是重点，分拆业务板块上市只是能够更好的激励相应板块的管理层，同时可以进一步减轻财务压力。
不过我们倒不是关心上市节点问题，而是关心这两块业务的长期发展问题，物流地产和物业管理都是具备长周期加现金流良好的优质业务，希望管理层加以重视，把两块业务迅速做大规模，明显提升万科集团的长期价值。
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